Як і вся Україна, за останні п’ять років Чернівці зіштовхнулися зі справжнім випробуванням ринку нерухомості: сектор поступово відновлювався після фінансових викликів 2018–2019 років, демонстрував зростання та коливання протягом 2020-го, а потім зіткнувся з абсолютно безпрецедентними умовами, спричиненими воєнними подіями. Оренда в Чернівцях залишилася одним із найстабільніших сегментів у регіоні, водночас відчуваючи вплив як глобальних економічних процесів, так і внутрішньої міграції населення.
Загальні тенденції ринку нерухомості за п’ять років
Протягом 2018–2019 років на ринку Чернівців переважала відносна стабільність. Невисокі темпи економічного зростання, проте чітка зацікавленість інвесторів і поступове збільшення платоспроможного попиту сприяли тому, що середня орендна ставка на квартири з однією спальнею (типу «гостинка» або невелика однокімнатна квартира) коливалася в межах помірних показників. При цьому ринок уже тоді демонстрував сегментацію: якісні ремонти та сучасні планування почали витісняти застарілі варіанти.
Упродовж 2020 року, зі зрозумілих причин, частина орендарів переглядала пріоритети: хтось узяв паузу через відсутність упевненості у доходах, а хтось, навпаки, укріпився у великій квартирі, щоб комфортніше працювати з дому. Саме тоді на ринку різко актуалізувалося поняття дистанційної роботи й орендарі почали звертати увагу на деталі, які раніше сприймалися як необов’язкові (наприклад, наявність робочого місця, швидкісного інтернету, якісного опалення).
Поступово, до кінця 2021 року, ринок почав оживати. Зросла кількість охочих зняти житло довгостроково з боку тих, хто раніше мешкав у гуртожитках чи разом із родичами й усвідомив переваги окремого житла. До того ж в умовах загальної невизначеності частина людей відклала плани на купівлю нерухомості, віддаючи перевагу гнучкості оренди. Це створило передумови для підвищення середніх цін приблизно на 10–12%.
Основні чинники впливу
На вартість оренди впливають як макроекономічні, так і локальні фактори. Якщо розглядати їх структуровано, можна виокремити п’ять ключових рушійних сил:
- Загальний стан економіки. Коливання курсу національної валюти, рівень інфляції та зміни у банківському секторі безпосередньо позначаються на платоспроможності орендарів і формуванні середніх ставок.
- Інфраструктурна привабливість районів. Локації з якісним транспортним сполученням, розвиненою комерційною та соціальною інфраструктурою переважно дорожчі, оскільки високо цінуються людьми, які шукають баланс між роботою та особистим комфортом.
- Рівень конкуренції між орендодавцями. Коли на ринок виходить новий житловий комплекс, власники старого фонду або знижують ціну, або оновлюють нерухомість (роблять ремонт, покращують умови), що у підсумку вирівнює загальний рівень пропозицій.
- Соціально-політичні обставини. Протягом п’ятирічного періоду український ринок оренди вже неодноразово реагував на внутрішні зміни — від підвищення комунальних тарифів до введення карантинних заходів.
- Законодавче регулювання. Норми оподаткування та реєстрації договорів оренди, хоча й не завжди контролюються досконало, все ж впливають на формальні та неформальні аспекти формування цін.
Узгоджена дія вищезазначених факторів дозволяє пояснити, чому в один і той самий період вартість оренди в різних районах міста може відрізнятися на 15–25%.
Вплив воєнних подій
Від початку повномасштабних воєнних дій в Україні Чернівці стали одним із ключових регіонів, куди переміщувалися люди з інших областей. Значна кількість внутрішньо переміщених осіб обирала саме це місто через його відносну безпеку, розвинену інфраструктуру та близькість до кордону. В результаті попит на оренду житла стрімко зріс — особливо в першій половині 2022 року.
Власники квартир, що раніше могли простоювати або пропонуватися лише подобово, перемикнулися на довгострокову оренду, водночас суттєво переглядаючи цінові орієнтири. Цей стрибок спочатку став шоковою терапією для ринку: порівняно зі «спокійними» показниками, орендна плата зросла в середньому ще на 15–20% упродовж весни-літа 2022 року.
Ситуацію дещо стабілізували волонтерські ініціативи та програми допомоги переселенцям, проте на ділі це лише тимчасово стримувало неконтрольоване зростання. З другої половини 2022 року, коли люди почали повертатися до рідних міст або, навпаки, виїздити за кордон, на ринку Чернівців утворився певний баланс попиту і пропозиції. Ціни хоч і лишилися вищими за довоєнні, але стали більш доступними для орендарів.
Прогноз та рекомендації
У найближчій перспективі очікується, що ціна за оренду зберігатиметься на поточному або дещо вищому рівні, враховуючи:
- Підвищену увагу до безпеки. Чимало людей і далі прагнутиме оселитися в регіонах, віддалених від активних бойових дій.
- Макроекономічні фактори. Зміни курсу гривні та інфляційні процеси можуть підштовхувати власників до корекції орендної плати.
- Високу змінність попиту. Повернення переміщених осіб у рідні міста, виїзд за кордон і внутрішні ротації кадрів усе ще продовжуються.
Загалом, уже можна зробити висновок, що ринок оренди в Чернівцях перейшов із фази «спонтанного підвищення цін» на етап «стабілізації з невеликим зростанням». Усі, хто планує здавати чи винаймати житло, мають врахувати кілька порад:
- Перевірка житла та договору. Рекомендується більше уваги приділяти юридичній грамотності: офіційний договір може убезпечити від можливих суперечок і непорозумінь, водночас даючи гарантії власнику.
- Моніторинг пропозицій. Використання таких маркетплейсів, як DIM.RIA, допоможе порівняти ціни та умови, щоби знайти оптимальний варіант.
- Оцінка локації та інфраструктури. Обов’язково слід передбачити витрати часу й коштів на дорогу, комунальні послуги, а також врахувати наявність закладів першої потреби поряд.
- Гнучкі умови. Довгострокова оренда чи попередня передоплата можуть стати приводом для знижки або, навпаки, доплати — усе залежить від домовленостей зі сторонами.
Власникам нерухомості варто інвестувати в якісний ремонт і прозорі умови співпраці, тоді як орендарям — приділяти увагу аналізу пропозицій і намагатися укладати договори на максимально зрозумілих правах.
Заключення
Підсумовуючи п’ятирічні коливання вартості, можна стверджувати: попри всі турбулентності та виклики, оренда нерухомості в Чернівцях має стійку динаміку й залишається привабливою як для довгострокового проживання, так і для інвестицій. Виклики останніх років лише посилили роль міста на мапі України.
Найближчим часом тут збережеться помірне зростання попиту, а разом із ним — і стабільне зростання вартості орендних ставок у межах обґрунтованих економічних коридорів. Після завершення війни, Чернівці мають усі шанси закріпити свій статус одного з найперспективніших міст для комфортного проживання в західному регіоні.
